Développement des Affaires Immobilières à Marrakech

Accélérez la croissance de votre portefeuille immobilier

SWIMMOBILIER, votre partenaire stratégique en immobilier à Marrakech, vous accompagne dans le développement de vos affaires immobilières grâce à une expertise pointue du marché local et des stratégies d’investissement éprouvées.

Notre service de développement des affaires transforme vos ambitions en réalisations concrètes et rentables.

Qu’est-ce que le Développement des Affaires Immobilières ?

Le développement des affaires immobilières englobe l’ensemble des stratégies et actions visant à identifier, structurer et concrétiser des opportunités d’investissement pour créer de la valeur et générer des revenus durables.

À Marrakech, ville en pleine expansion touristique et économique, les opportunités sont multiples pour les investisseurs avisés.

Nos Services de Développement des Affaires

1. Analyse de Marché et Intelligence Économique

SWIMMOBILIER met à votre disposition une veille stratégique permanente du marché immobilier marocain :

Études de marché sectorielles

• Analyse des prix par quartier : évolution mensuelle, comparaison Guéliz, Hivernage, Palmeraie, Médina
• Taux d’occupation locatifs : saisonnalité, segments touristique/résidentiel/professionnel
• Projets d’infrastructure : impact du tramway, nouvelles routes, zones de développement
• Dynamique démographique : flux migratoires, croissance urbaine
• Tendances de consommation : préférences des locataires et acheteurs

Tarif forfait étude complète : 25 000 à 50 000 MAD selon l’ampleur Abonnement veille mensuelle : 5 000 MAD/mois

Benchmarking concurrentiel

• Positionnement des acteurs du marché
• Analyse des stratégies de prix
• Identification des niches sous-exploitées
• Cartographie des investisseurs actifs

Coût : 15 000 MAD par étude sectorielle

Prévisions et projections

• Modélisation de l’évolution des prix à 3, 5 et 10 ans
• Identification des quartiers à fort potentiel
• Analyse risques/opportunités par segment
• Scénarios macroéconomiques

2. Sourcing et Identification d’Opportunités

Notre réseau étendu nous permet d’accéder à des opportunités exclusives avant leur mise sur le marché :

Recherche active de biens

• Accès aux off-market : biens non publics, ventes discrètes
• Prospection ciblée : selon vos critères d’investissement précis
• Négociations préalables : pré-accord de principe avant visite
• Alertes personnalisées : notification immédiate des opportunités

Commission sourcing : 2% à 3% du prix d’acquisition (négociable selon volume)

Détection d’affaires distressed

• Biens saisis par les banques (assets sous-valorisés)
• Successions complexes nécessitant liquidité rapide
• Promoteurs en difficulté (invendus, fin de programme)
• Propriétaires motivés (mutation, divorce, besoin de cash)

Décote moyenne obtenue : 15% à 35% sous le prix marché

Partenariats stratégiques

• Promoteurs immobiliers : accès aux programmes neufs en avant-première, conditions préférentielles
• Notaires et avocats : information sur successions et ventes judiciaires
• Banques : portefeuilles d’actifs à céder
• Investisseurs internationaux : co-investissement, club deals

3. Structuration Financière et Montage d’Opérations

SWIMMOBILIER optimise la structure financière de vos investissements :

Ingénierie financière

• Montage en SCI (Société Civile Immobilière) : optimisation fiscale, transmission facilitée
  • Coût de création : 8 000 à 15 000 MAD
  • Avantages fiscaux : optimisation de l’IR, transmission progressive
• Holding immobilière : pour les portefeuilles importants (+5 biens)
  • Coût de structuration : 35 000 à 80 000 MAD
  • Économie fiscale annuelle : 15% à 30%
• Montage en SARL/SA : pour l’activité de location meublée professionnelle
  • Coût de création : 12 000 à 25 000 MAD
  • Optimisation TVA et IS

Plans de financement

• Recherche de financements optimaux : comparaison de 12+ banques partenaires
  • Taux négociés : -0,5% à -1% vs. taux standard
  • Conditions préférentielles : apport réduit, différé de remboursement
• Crédit-relais : pour les opérations nécessitant réactivité
  • Montant : jusqu’à 80% de la valeur du bien
  • Durée : 12 à 24 mois
  • Taux : 6% à 7,5%
• Financement participatif immobilier : levée de fonds pour gros projets
  • Montants levés : 2 à 50 millions MAD
  • Commission structuration : 3% à 5%

Structuration juridique

• Choix de la forme sociale optimale
• Rédaction des statuts et pactes d’associés
• Optimisation de la détention (nue-propriété/usufruit)
• Mise en place de structures de défiscalisation

Honoraires structuration complète : 50 000 à 150 000 MAD selon complexité

4. Développement de Programmes Immobiliers

Pour les investisseurs souhaitant se positionner en promoteurs :

Recherche foncière

• Identification de terrains : zonage, potentiel constructible
• Analyse urbanistique : COS, CES, hauteurs autorisées
• Due diligence juridique : vérification des titres, servitudes
• Négociation d’acquisition : prix au m², conditions suspensives

Commission foncière : 3% à 5% du prix du terrain

Étude de faisabilité

• Analyse de marché : demande locale, prix de vente cibles
• Programmation : mix optimal (T2/T3/T4, commerces, bureaux)
• Pré-chiffrage travaux : coûts de construction au m²
• Rentabilité prévisionnelle : TRI, VAN, taux de marge

Coût étude complète : 80 000 à 200 000 MAD

Pilotage de promotion

• Sélection architectes et BET
• Suivi des autorisations administratives
• Coordination maîtrise d’œuvre
• Commercialisation en VEFA
• Livraison et SAV

Honoraires de pilotage : 5% à 8% du coût total du programme

Exemple de projet pilote :

• Programme R+3, 16 appartements, quartier Targa
• Surface totale : 1 200 m²
• Investissement terrain : 2 400 000 MAD
• Coût construction : 6 000 000 MAD (5 000 MAD/m²)
• Prix de vente moyen : 9 000 MAD/m²
• Chiffre d’affaires prévisionnel : 10 800 000 MAD
• Marge brute : 2 400 000 MAD (28,5%)
• Délai de réalisation : 24 mois

5. Stratégies d’Investissement Diversifiées

SWIMMOBILIER vous propose différentes typologies d’investissement selon votre profil :

Investissement locatif longue durée

• Segment résidentiel classique : revenus réguliers, risques maîtrisés
  • Rendement brut moyen : 4,5% à 6%
  • Investissement minimal : 800 000 MAD (T2 à Targa)
  • Gestion incluse : 7% à 10% des loyers HT

Location meublée touristique

• Airbnb, Booking : forte rentabilité, gestion active requise
  • Rendement brut : 8% à 14%
  • Investissement optimal : riads Médina, villas Palmeraie
  • Taux d’occupation visé : 65% à 80%

Immobilier commercial

• Locaux commerciaux : baux longue durée, locataires professionnels
  • Rendement : 6% à 9%
  • Investissement : à partir de 1 500 000 MAD
  • Emplacement privilégié : Guéliz, boulevards principaux
• Bureaux : demande croissante, revenus stables
  • Rendement : 5,5% à 7,5%
  • Surface minimale recommandée : 80 m²

Immobilier de luxe et prestige

• Villas haut standing : plus-value long terme, clientèle internationale
  • Investissement : 5 à 50 millions MAD
  • Appréciation annuelle : 5% à 8%
  • Zones premium : Palmeraie, Route de l’Ourika, Hivernage

Achat-revente (flipping)

• Rénovation-revente : cycle court, forte rentabilité
  • Durée opération : 4 à 8 mois
  • ROI cible : 20% à 40%
  • Capital requis : 1 à 3 millions MAD

Marchands de biens

• Activité professionnelle : multiplication des opérations
  • Objectif : 3 à 6 transactions/an
  • Marge unitaire : 15% à 25%
  • Structure juridique : SARL obligatoire

6. Gestion de Portefeuille et Asset Management

Pour les investisseurs multi-propriétés, SWIMMOBILIER offre un service d’optimisation globale :

Pilotage stratégique

• Tableau de bord consolidé : performance de chaque actif, KPIs
• Reporting mensuel : taux d’occupation, revenus, charges
• Optimisation fiscale : arbitrage entre revenus fonciers et BIC
• Stratégie d’arbitrage : vente des actifs sous-performants

Honoraires de gestion de portefeuille : 1,5% à 2,5% de la valeur totale des actifs/an

Valorisation du patrimoine

• Rénovations ciblées : travaux à fort ROI
• Repositionnement : changement de destination (résidentiel → commercial)
• Extensions : augmentation de surface louable
• Amélioration énergétique : réduction des charges, attractivité

Diversification géographique

• Extension à d’autres villes marocaines : Casablanca, Agadir, Essaouira, Tanger
• Analyse comparative des marchés régionaux
• Identification d’opportunités nationales

7. Accompagnement des Investisseurs Étrangers

Service sur-mesure pour la clientèle internationale :

Accompagnement juridique et administratif

• Obtention du statut fiscal : résident/non-résident
• Ouverture de compte bancaire : facilitation auprès des banques
• Gestion des transferts internationaux : optimisation des frais de change
• Conformité fiscale internationale : conventions de non double imposition

Forfait installation : 30 000 à 60 000 MAD

Due diligence renforcée

• Vérification approfondie des titres de propriété
• Audit juridique complet
• Assurance contre les vices cachés
• Garantie de rachat optionnelle

Gestion déléguée totale

• Property management complet : gestion locative, entretien, travaux
• Conciergerie : accueil des locataires, état des lieux
• Reporting international : documents en français/anglais/arabe
• Rapatriement des revenus : virements internationaux réguliers

Honoraires gestion déléguée : 12% à 18% des revenus locatifs

Aspects Financiers et Modèles de Rentabilité

Calcul de Rentabilité par Typologie

Exemple 1 : Appartement T3 investissement locatif classique

Localisation : Targa

• Prix d’acquisition : 1 200 000 MAD
• Frais de notaire (5%) : 60 000 MAD
• Travaux de mise en état : 80 000 MAD
• Investissement total : 1 340 000 MAD

Financement :

• Apport personnel : 400 000 MAD
• Crédit bancaire : 940 000 MAD (70%)
• Durée : 20 ans
• Taux : 6,5%
• Mensualité : 7 010 MAD

Revenus et charges :

• Loyer mensuel : 5 500 MAD
• Charges copropriété : -400 MAD/mois
• Taxe d’habitation : -1 200 MAD/an
• Assurance : -1 500 MAD/an
• Gestion locative (8%) : -440 MAD/mois
• Provision travaux : -200 MAD/mois
• Revenu net mensuel : 4 460 MAD

Cash-flow : 4 460 – 7 010 = -2 550 MAD/mois (déficit la première année)
Rentabilité brute : 4,9%
Rentabilité nette : 2,5%
Effet de levier : remboursement du capital par le locataire
Plus-value estimée à 10 ans : +300 000 MAD (inflation 2,5%/an)

Exemple 2 : Riad location touristique

Localisation : Médina

• Prix d’acquisition : 3 500 000 MAD
• Frais d’acquisition : 175 000 MAD
• Rénovation complète : 800 000 MAD
• Investissement total : 4 475 000 MAD

Financement :

• Apport : 1 500 000 MAD
• Crédit : 2 975 000 MAD
• Mensualité : 22 200 MAD

Revenus et charges :

• Prix nuitée moyen : 2 800 MAD
• Taux d’occupation : 70% (255 nuits/an)
• Chiffre d’affaires annuel : 714 000 MAD
• Charges d’exploitation (40%) : -285 600 MAD
• Personnel (gardien) : -36 000 MAD/an
• Revenu net annuel : 392 400 MAD

Cash-flow mensuel : 32 700 – 22 200 = +10 500 MAD
Rentabilité nette : 8,8%
Retour sur apport : 26%
Période de récupération investissement : 11 ans

Exemple 3 : Programme promotion immobilière

Projet : Résidence 8 villas, Route de l’Ourika

• Acquisition terrain (4 000 m²) : 4 000 000 MAD (1 000 MAD/m²)
• Coût construction (1 600 m²) : 11 200 000 MAD (7 000 MAD/m²)
• Frais administratifs et commercialisation : 1 200 000 MAD
• Coût total projet : 16 400 000 MAD

Plan de financement :

• Fonds propres : 5 000 000 MAD (30%)
• Crédit promoteur : 11 400 000 MAD
• Durée : 36 mois (dont 24 mois construction)

Commercialisation :

• Prix de vente moyen : 13 000 MAD/m²
• Chiffre d’affaires total : 20 800 000 MAD
• Marge brute : 4 400 000 MAD
• Marge nette (après frais financiers) : 3 200 000 MAD
• ROI : 64% sur 3 ans
• TRI : 18,5%

Outils d’Aide à la Décision

SWIMMOBILIER fournit des outils de simulation personnalisés :

Simulateurs financiers

• Calculateur de mensualités et capacité d’emprunt
• Projection de cash-flows sur 10, 20, 30 ans
• Simulation fiscale (revenus fonciers vs BIC)
• Calcul de TRI et VAN pour les opérations complexes

Matrices de décision

• Scoring multi-critères des opportunités
• Analyse risques/rendement
• Comparaison de plusieurs scénarios d’investissement

Optimisation Fiscale

Pour les résidents marocains

Revenus fonciers :

• Barème progressif IR : 0% à 38%
• Abattement de 40% sur le revenu brut
• Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes)

Location meublée (BIC) :

• Régime micro-entreprise : abattement 60%
• Régime réel : déduction toutes charges + amortissement
• Économie fiscale : jusqu’à 15% vs revenus fonciers

Plus-values immobilières :

• Exonération totale après 6 ans de détention pour résidence principale
• Taxation 20% pour résidences secondaires (abattement progressif)
• Exonération après 8 ans pour terrains nus

Pour les non-résidents

Convention fiscale :

• Application des conventions de non double imposition
• Prélèvement à la source : 15% sur loyers bruts (sauf convention)
• Plus-values : taxation 20% (sauf exonérations)

Structuration optimale :

• Détention via société marocaine : possibilité d’optimisation IS (31% puis 20%)
• Rapatriement des dividendes : taxation 15% (conventions)

Processus de Développement des Affaires SWIMMOBILIER

Phase 1 : Diagnostic et Définition de Stratégie (Semaines 1-2)

Entretien approfondi :

• Objectifs d’investissement (revenus, plus-value, constitution patrimoine)
• Horizon de placement (court, moyen, long terme)
• Appétence au risque et contraintes personnelles
• Capacité financière et structure patrimoniale actuelle

Audit patrimonial :

• Analyse de la situation fiscale
• Évaluation du patrimoine existant
• Identification des leviers d’optimisation

Recommandations stratégiques :

• Profil d’investisseur (défensif, équilibré, dynamique)
• Allocation d’actifs optimale
• Plan d’action sur 1, 3 et 5 ans

Livrable : Document de stratégie patrimoniale (30-50 pages)
Coût : 15 000 MAD (déduits en cas de mandat)

Phase 2 : Sourcing et Présélection (Semaines 3-6)

Activation du réseau :

• Prospection ciblée selon critères définis
• Accès aux opportunités off-market
• Présélection qualitative (5 à 10 biens)

Pré-analyse financière :

• Évaluation rapide de rentabilité
• Identification des points d’attention
• Priorisation des opportunités

Visites accompagnées :

• Organisation du planning de visites
• Accompagnement et expertise terrain
• Débriefing et conseil

Phase 3 : Due Diligence et Négociation (Semaines 7-10)

Analyse approfondie :

• Audit juridique complet (titres de propriété, servitudes, hypothèques)
• Diagnostic technique (structure, installations, conformité)
• Étude de rentabilité détaillée
• Évaluation par expert agréé

Stratégie de négociation :

• Analyse du pouvoir de négociation
• Identification des leviers (délai, conditions, travaux)
• Conduite de la négociation
• Décote moyenne obtenue : 8% à 15%

Promesse de vente :

• Rédaction des conditions suspensives
• Protection maximale de l’acquéreur
• Négociation des délais et modalités

Phase 4 : Structuration et Financement (Semaines 11-14)

Montage juridique :

• Choix de la structure optimale
• Création des entités (SCI, SARL…)
• Rédaction des statuts

Recherche de financement :

• Appel d’offres bancaires (12+ établissements)
• Comparaison des propositions
• Négociation des conditions
• Montage du dossier de crédit

Financement obtenu :

• Délai moyen : 3 à 6 semaines
• Taux optimisés : -0,3% à -0,8% vs taux affichés

Phase 5 : Acquisition et Mise en Exploitation (Semaines 15-20)

Finalisation :

• Signature de l’acte authentique
• Déblocage des fonds
• Prise de possession

Mise en exploitation :

• Travaux éventuels (coordination)
• Ameublement et équipement (location meublée)
• Mise en location ou en vente (si flipping)
• Souscription assurances

Activation de la gestion :

• Recherche de locataires
• Rédaction des baux
• Gestion locative déléguée

Phase 6 : Suivi et Optimisation Continue

Monitoring permanent :

• Tableau de bord de performance
• Reporting trimestriel détaillé
• Veille fiscale et réglementaire

Optimisation continue :

• Ajustements stratégiques
• Identification de nouvelles opportunités
• Arbitrages patrimoniaux

Technologies et Outils SWIMMOBILIER

Plateforme digitale investisseurs

Espace client sécurisé :

• Accès 24/7 à votre portefeuille
• Consultation des documents (actes, baux, quittances)
• Suivi en temps réel des opérations en cours
• Alertes personnalisées

Outils d’analyse :

• Simulateurs de rentabilité
• Comparateur d’opportunités
• Calculateurs fiscaux
• Projections financières

Data et intelligence artificielle

Analyse prédictive :

• Algorithmes de valorisation immobilière
• Prévision d’évolution des prix
• Identification des zones émergentes
• Scoring automatique des opportunités

Big Data immobilier :

• Base de données exhaustive (50 000+ transactions)
• Historique de prix sur 10 ans
• Analyse des tendances macro et micro

Garanties et Sécurité

Protection des investisseurs

Assurances incluses :

• Assurance responsabilité civile professionnelle : 10 000 000 MAD
• Garantie financière : 2 000 000 MAD
• Assurance protection juridique

Due diligence systématique :

• Vérification par avocats spécialisés
• Audit par experts immobiliers certifiés
• Garantie de titre de propriété

Clause de performance :

• Engagement sur les rendements estimés (+/- 10%)
• Compensation en cas d’écart significatif
• Garantie de satisfaction client

Conformité et éthique

Respect strict de la réglementation :

• Agrément professionnel (carte professionnelle n°…)
• Adhésion à l’Association Nationale des Agents Immobiliers
• Respect du code de déontologie
• Lutte contre le blanchiment (LCB-FT)

Transparence totale :

• Contrats clairs et détaillés
• Facturation transparente (pas de frais cachés)
• Information régulière et proactive

Tarification des Services de Développement des Affaires

Formules sur-mesure

Formule “Starter” – Investisseur débutant

Pour : premier investissement immobilier

• Stratégie patrimoniale personnalisée
• Sourcing d’opportunités (3 mois)
• Accompagnement acquisition (1 bien)
• Mise en location

Honoraires : 35 000 MAD + 2,5% du prix d’acquisition

Formule “Growth” – Investisseur actif

Pour : constitution d’un portefeuille (3-5 biens)

• Tout inclus Formule Starter
• Structuration juridique et fiscale
• Financement optimisé multi-biens
• Gestion de portefeuille (1 an inclus)

Honoraires : 80 000 MAD + 2% par acquisition + 1,5% AUM/an

Formule “Premium” – Investisseur patrimonial

Pour : gros portefeuilles et opérations complexes

• Stratégie patrimoniale globale
• Sourcing illimité
• Montages complexes (holdings, SCI multiples)
• Asset management complet
• Accompagnement promotion immobilière
• Family office immobilier

Honoraires : Sur devis (engagement annuel 200 000+ MAD)

Commissions et honoraires de succès

Acquisition : 2% à 3% du prix (selon montant)
Vente : 3% du prix de vente
Gestion locative : 8% à 12% des loyers HT
Asset management : 1,5% à 2,5% AUM/an
Promotion : 5% à 8% du coût de programme

Secteurs Prioritaires d’Investissement à Marrakech

Quartiers résidentiels à fort potentiel

Targa :

• Profil : classe moyenne, familles
• Prix moyen : 8 000-12 000 MAD/m²
• Rendement locatif : 5-6%
• Potentiel appréciation : +4%/an

Daoudiat :

• Profil : émergent, jeunes actifs
• Prix moyen : 7 000-9 000 MAD/m²
• Rendement : 6-7%
• Potentiel : +5%/an

Route de Fès :

• Profil : investissement locatif
• Prix moyen : 6 500-8 500 MAD/m²
• Rendement : 6,5-7,5%
• Fort potentiel zone industrielle

Quartiers premium et luxe

Palmeraie :

• Profil : haut standing, international
• Prix moyen : 15 000-35 000 MAD/m²
• Rendement : 3-5% + forte appréciation
• Location saisonnière haut de gamme

Hivernage :

• Profil : luxe, proximité centre
• Prix moyen : 18 000-30 000 MAD/m²
• Rendement : 4-6%
• Valeur refuge

Route de l’Ourika :

• Profil : villas vue Atlas
• Prix moyen : 10 000-20 000 MAD/m²
• Rendement : 5-7%
• Forte demande touristique

Niches et segments spécialisés

Médina – Riads :

• Marché spécifique, fort potentiel touristique
• Prix : très variable (2 à 20 millions MAD)
• Rendement : 8-12% (location touristique)
• Expertise spécifique requise

Immobilier commercial Guéliz :

• Locaux commerciaux pieds passants
• Prix : 25 000-45 000 MAD/m²
• Rendement : 6-8%
• Baux commerciaux longue durée

Bureaux et coworking :

• Demande croissante (start-ups, PME)
• Prix : 12 000-18 000 MAD/m²
• Rendement : 6-7,5%
• Marché en expansion

Témoignages de Réussite

M. Karim B., Entrepreneur, 42 ans – En 3 ans avec SWIMMOBILIER, j’ai constitué un portefeuille de 8 appartements générant 45 000 MAD/mois de revenus nets.
Leur expertise en structuration fiscale m’a permis d’économiser 180 000 MAD d’impôts sur 3 ans. ROI global : 142%.

Mme Nadia L., Cadre bancaire, 38 ans – L’accompagnement de SWIMMOBILIER sur mon projet de promotion (6 villas Route de l’Ourika) a été déterminant.
Investissement : 8,5 millions MAD, revente : 13,2 millions MAD en 28 mois. Marge nette : 55%.
Je recommence un nouveau projet avec eux.

M. Jean-Pierre D., Retraité français, 67 ans – Installé à Marrakech depuis 5 ans, SWIMMOBILIER gère mon portefeuille de 3 riads en location saisonnière.
Rendement net moyen : 9,8%/an.
Gestion totalement déléguée, je reçois mes virements mensuels en France sans aucun souci.

Mme Sarah K., Investisseuse, 34 ans – Formule Growth : en 18 mois, acquisition de 4 biens avec seulement 600 000 MAD d’apport initial grâce à l’effet de levier maîtrisé.
Portefeuille valorisé à 5,2 millions MAD, cash-flow positif dès le 8ème mois.
SWIMMOBILIER a négocié des décotes moyennes de 12% sur chaque acquisition.

Cabinet d’avocats international – SWIMMOBILIER nous a accompagnés dans l’acquisition et l’aménagement de nos bureaux à Guéliz (380 m²).
Gain négociation : 380 000 MAD. Pilotage des travaux impeccable.
Nos locaux sont aujourd’hui une vitrine pour notre cabinet.

Études de Cas Détaillées

Cas n°1 : Constitution d’un portefeuille locatif rentable

Profil client : Couple de cadres, 35 ans, revenus 40 000 MAD/mois
Objectif : Préparer la retraite, générer revenus complémentaires
Capital disponible : 800 000 MAD
Horizon : 20 ans

Stratégie SWIMMOBILIER :

Année 1 :

• Acquisition appartement T3 Targa : 1 100 000 MAD
• Apport : 350 000 MAD (32%)
• Crédit : 750 000 MAD sur 20 ans à 6,3%
• Loyer net : 4 800 MAD/mois
• Cash-flow : -1 250 MAD/mois (couvert par revenus)

Année 2 :

• Acquisition appartement T2 Route de Fès : 750 000 MAD
• Apport : 250 000 MAD (utilisation épargne + plus-value immobilière latente)
• Crédit : 500 000 MAD
• Loyer net : 3 400 MAD/mois
• Cash-flow cumulé : -2 100 MAD/mois

Année 3 :

• Acquisition local commercial Daoudiat : 900 000 MAD
• Apport : 200 000 MAD (dernière tranche épargne initiale)
• Crédit : 700 000 MAD
• Loyer net : 5 200 MAD/mois (bail commercial 3-6-9)
• Cash-flow cumulé : -1 650 MAD/mois

Année 5 :

• Refinancement global : renégociation des crédits à 5,8%
• Nouveaux cash-flows cumulés : +850 MAD/mois
• Valeur du portefeuille : 3 200 000 MAD (+15% appréciation)

Année 10 :

• Revente appartement T3 (stratégie d’arbitrage) : 1 650 000 MAD
• Plus-value nette : 420 000 MAD
• Acquisition 2 studios neufs Tamansourt : 1 400 000 MAD
• Loyers cumulés portefeuille : 16 500 MAD/mois
• Cash-flow net : +6 200 MAD/mois

Année 20 :

• Valeur totale du portefeuille : 5 800 000 MAD
• Crédits totalement remboursés
• Revenus locatifs nets : 24 000 MAD/mois
• Patrimoine constitué : 5 800 000 MAD avec apport initial de 800 000 MAD
• Revenus passifs : 288 000 MAD/an pour la retraite

Cas n°2 : Développement d’activité de marchand de biens | Développement des Affaires

Profil client : Entrepreneur, 45 ans, expérience immobilière
Objectif : Créer une activité de trading immobilier rentable
Capital : 2 000 000 MAD
Stratégie : Achat-rénovation-revente (flipping)

Structuration par SWIMMOBILIER :

• Création SARL “INVEST RIAD”
• Capital social : 500 000 MAD
• Ligne de crédit professionnel : 1 500 000 MAD (revolving)

Opération 1 – Mois 1 à 6 :

• Acquisition riad Médina délabré : 2 200 000 MAD (décote 25%)
• Travaux rénovation complète : 600 000 MAD
• Coût total : 2 800 000 MAD
• Financement : 40% fonds propres, 60% crédit
• Durée travaux : 4 mois
• Revente : 3 600 000 MAD
• Bénéfice net : 650 000 MAD (6 mois)
• ROI : 58%

Opération 2 – Mois 4 à 9 (chevauchement) :

• Acquisition villa Targa : 1 800 000 MAD
• Travaux modernisation : 350 000 MAD
• Revente : 2 650 000 MAD
• Bénéfice net : 380 000 MAD
• ROI : 46%

Opération 3 – Mois 7 à 11 :

• Acquisition appartement T4 Guéliz : 1 400 000 MAD
• Travaux : 200 000 MAD
• Revente : 1 950 000 MAD
• Bénéfice net : 270 000 MAD
• ROI : 41%

Bilan Année 1 :

• 3 opérations réalisées
• Chiffre d’affaires : 8 200 000 MAD
• Bénéfices cumulés : 1 300 000 MAD
• ROI moyen : 48%
• Capital disponible : 3 300 000 MAD (initial + bénéfices)

Année 2 : Montée en puissance

• 5 opérations simultanées
• Embauche d’un chef de projet
• Bénéfices : 2 400 000 MAD

Année 3 : Professionnalisation

• 8 opérations/an
• Équipe de 4 personnes
• Bénéfices : 3 800 000 MAD
• Activité pérenne et rentable créée

Cas n°3 : Investisseur international – Diversification patrimoniale | Développement des Affaires

Profil client : Homme d’affaires français, 52 ans
Objectif : Diversification géographique, préparation succession
Capital : 5 000 000 EUR disponibles
Contrainte : Gestion à distance, optimisation fiscale franco-marocaine

Stratégie SWIMMOBILIER :

Phase 1 – Structuration (Mois 1-3) :

• Création Holding au Maroc (SARL)
• Création 3 SCI filiales (segmentation par type d’actifs)
• Ouverture comptes bancaires professionnels
• Mise en place convention fiscale France-Maroc

Phase 2 – Constitution du portefeuille (Mois 4-18) :

Pôle résidentiel de luxe (SCI 1) :

• 2 villas Palmeraie : 16 000 000 MAD
• Location saisonnière haut de gamme
• Rendement net : 6,2%
• Gestion déléguée SWIMMOBILIER

Pôle immobilier commercial (SCI 2) :

• Immeuble de bureaux Guéliz (R+4) : 12 000 000 MAD
• 8 lots bureaux loués
• Rendement net : 7,8%
• Baux professionnels longue durée

Pôle foncier et développement (SCI 3) :

• 3 terrains constructibles zones périphériques : 8 000 000 MAD
• Stratégie de portage 5-10 ans
• Appréciation attendue : +120%

Total investissement : 36 000 000 MAD (≈ 3 300 000 EUR)

Phase 3 – Optimisation et gestion (Année 2-5) :

Revenus annuels consolidés :

• Loyers résidentiels : 1 200 000 MAD/an
• Loyers commerciaux : 1 080 000 MAD/an
• Total brut : 2 280 000 MAD/an

Optimisation fiscale :

• Dividendes holding → France : taxation 15% (convention)
• IS Maroc : 20% (taux réduit après 31% premières années)
• Optimisation charges et amortissements
• Revenus nets rapatriés : 1 500 000 MAD/an (≈ 138 000 EUR)

Transmission patrimoniale :

• Parts de SCI transmises progressivement aux enfants
• Donation-partage optimisée fiscalement
• Conservation du contrôle via holding

Bilan à 5 ans :

• Valeur du portefeuille : 48 000 000 MAD (+33%)
• Revenus cumulés : 7 500 000 MAD
• Plus-values latentes : 12 000 000 MAD
• Patrimoine marocain sécurisé et performant

Tendances et Opportunités du Marché Marocain | Développement des Affaires

Méga-tendances structurelles

1. Croissance démographique et urbanisation

• Population Marrakech : +3,5%/an
• Création de 15 000 nouveaux ménages/an à Marrakech
• Opportunité : demande locative structurelle forte

2. Développement touristique

• Objectif national : 26 millions de touristes d’ici 2030
• Marrakech : 3ème destination africaine
• Opportunité : location saisonnière, hôtellerie, résidences services

3. Investissements publics massifs

• LGV Marrakech-Agadir : 2027-2028
• Extension aéroport Menara
• Zones industrielles Tassila, Sidi Ghanem extension
• Opportunité : zones périphériques à fort potentiel

4. Digitalisation et télétravail

• Essor du coworking et espaces flexibles
• Demande de résidences équipées fibre optique
• Opportunité : immobilier tertiaire nouvelle génération

5. Transition énergétique

• Normes environnementales renforcées
• Demande croissante bâtiments basse consommation
• Opportunité : rénovations énergétiques, constructions écologiques

Segments porteurs 2025-2030

Résidences services seniors :

• Vieillissement population marocaine et expatriés
• Offre quasi inexistante à Marrakech
• Rendement projeté : 8-10%
• Investissement unitaire : 50-200 millions MAD

Coliving et logements étudiants :

• 35 000 étudiants à Marrakech (universités, écoles)
• Offre de qualité limitée
• Rendement : 9-12%
• Ticket d’entrée : à partir de 3 millions MAD

Immobilier médical :

• Croissance cliniques privées et centres spécialisés
• Baux longue durée sécurisés
• Rendement : 7-9%
• Investissement : 10-50 millions MAD

Data centers et infrastructures tech :

• Marrakech Smart City
• Demande d’espaces techniques sécurisés
• Baux triple net
• Rendement : 8-10%

Immobilier agricole et agrotourisme :

• Fermes écologiques, domaines viticoles
• Tourisme expérientiel
• Plus-value foncière + exploitation
• Investissement : 5-30 millions MAD

Risques et Stratégies de Mitigation

Risques identifiés

Risque de marché

• Nature : Baisse des prix immobiliers, ralentissement économique
• Probabilité : Faible à moyenne
• Impact : Modéré

Stratégies SWIMMOBILIER :

• Diversification géographique (plusieurs quartiers)
• Diversification typologique (résidentiel, commercial, foncier)
• Achat avec décote systématique (marge de sécurité)
• Horizon long terme (absorption des cycles)

Risque locatif

• Nature : Vacance locative, impayés, dégradations
• Probabilité : Moyenne
• Impact : Modéré

Stratégies SWIMMOBILIER :

• Sélection rigoureuse des locataires (scoring, garanties)
• Assurances loyers impayés
• Gestion locative professionnelle
• Provision pour vacance (10% des loyers)
• Diversification du portefeuille (plusieurs locataires)

Risque de liquidité

• Nature : Difficulté à revendre rapidement
• Probabilité : Faible (marché Marrakech liquide)
• Impact : Variable

Stratégies SWIMMOBILIER :

• Investissement dans zones liquides (Guéliz, Hivernage, Targa)
• Conservation de réserves de cash (15-20% du portefeuille)
• Crédit-relais en cas de besoin urgent
• Réseau d’acheteurs potentiels activable

Risque de change

• Nature : Pour investisseurs internationaux, variation MAD/EUR
• Probabilité : Moyenne
• Impact : Modéré

Stratégies SWIMMOBILIER :

• Couverture de change partielle (forwards)
• Réinvestissement local des revenus
• Vision long terme (lissage)

Risque fiscal et réglementaire

• Nature : Changement de législation fiscale
• Probabilité : Moyenne
• Impact : Variable

Stratégies SWIMMOBILIER :

• Veille réglementaire permanente
• Structuration flexible et adaptable
• Conseil fiscaliste dédié
• Anticipation des réformes

Risque géopolitique

• Nature : Instabilité régionale affectant tourisme
• Probabilité : Faible
• Impact : Significatif (location saisonnière)

Stratégies SWIMMOBILIER :

• Mix location résidentielle / touristique
• Diversification clientèle (locale, internationale)
• Assurances spécifiques

Services Complémentaires de Développement des Affaires

Conciergerie et services aux propriétaires

Pour résidents :

• Gestion des prestataires (ménage, jardinage, piscine)
• Coordination travaux et entretien
• Paiement des factures et charges
• Accueil et gestion du courrier

Tarif : 2 500 à 5 000 MAD/mois selon services

Pour non-résidents :

• Surveillance du bien en absence
• Aération et entretien régulier
• Gestion des urgences (fuites, pannes)
• Reporting photo mensuel

Tarif : 1 500 à 3 000 MAD/mois

Décoration et home staging

Pour location :

• Ameublement et décoration complète
• Optimisation des espaces
• Photos professionnelles
• Augmentation valeur locative : +15-25%

Tarif : 800 à 1 500 MAD/m² (ameublement inclus)

Pour vente :

• Home staging valorisation
• Dépersonnalisation et mise en scène
• Réduction délai de vente : -30%
• Prix de vente : +5-10%

Tarif : 15 000 à 40 000 MAD selon surface

Formation et coaching investisseurs

Programme “Investisseur Immobilier Pro” :

• 8 sessions de 3h sur 2 mois
• Thématiques : analyse de marché, financement, fiscalité, négociation
• Cas pratiques et sorties terrain
• Accès réseau investisseurs SWIMMOBILIER

Tarif : 18 000 MAD (nombre de places limité)

Coaching individuel :

• Accompagnement personnalisé
• 10 sessions sur mesure
• Suivi de votre premier investissement

Tarif : 25 000 MAD

Partenariats et Écosystème

Réseau bancaire

• Partenariats préférentiels avec 12 établissements
• Conditions négociées : taux -0,5%, frais de dossier réduits
• Accès crédits promoteurs et investisseurs

Professionnels du droit

• Cabinet d’avocats spécialisés immobilier
• Notaires partenaires (délais optimisés)
• Fiscalistes et experts-comptables

Construction et rénovation

• 25+ entreprises de construction certifiées
• Artisans traditionnels (riads, tadelakt, zellige)
• Architectes d’intérieur et décorateurs

Gestion et exploitation

• Agences de location courte durée
• Property managers professionnels
• Sociétés d’entretien et maintenance

Engagement RSE et Impact Social

Développement durable

• Promotion immobilier écologique et énergétiquement efficient
• Intégration énergies renouvelables (solaire)
• Matériaux durables et circuits courts

Impact social

• Emploi local (+ de 100 emplois indirects générés)
• Formation des artisans traditionnels
• Préservation du patrimoine architectural (riads)
• Rénovation urbaine quartiers anciens

Éthique des affaires

• Transparence totale sur les commissions
• Respect strict de la réglementation anti-blanchiment
• Prix justes pour vendeurs et acheteurs
• Conseil dans l’intérêt du client (pas de vente forcée)

Prochaines Étapes : Lancez Votre Projet

1. Consultation stratégique gratuite (30 min)

Réservez dès maintenant :

• Échange téléphonique ou visioconférence
• Présentation de vos objectifs
• Premiers conseils personnalisés
• Sans engagement

2. Audit patrimonial complet (offre découverte)

À partir de 5 000 MAD (déductibles si mandat) :

• Rendez-vous à notre agence Marrakech
• Analyse de votre situation (2h)
• Recommandations stratégiques écrites
• Plan d’action sur 1, 3 et 5 ans

3. Mandat de recherche et accompagnement

Engagement gagnant-gagnant :

• Accès immédiat à notre deal flow
• Accompagnement complet jusqu’à l’acquisition
• Honoraires au succès (alignement d’intérêts)
• Garantie satisfaction

4. Devenez membre du Club Investisseurs | Développement des Affaires

Avantages exclusifs :

• Accès prioritaire aux meilleures opportunités off-market
• Invitations événements networking investisseurs
• Newsletter hebdomadaire marché immobilier Marrakech
• Tarifs préférentiels sur tous nos services
• Hotline dédiée 7j/7

Cotisation annuelle : 12 000 MAD (amortie dès la première transaction)

Questions Fréquentes sur le Développement des Affaires (FAQ)

Quel budget minimum pour investir à Marrakech ?
À partir de 800 000 MAD pour un studio ou T2 dans les quartiers émergents.

Pour un investissement qualitatif, nous recommandons 1,2 à 1,5 millions MAD.

Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Variable selon le type de bien et la stratégie : 4,5-6% en location résidentielle classique, 7-12% en location meublée touristique, 6-9% en immobilier commercial.

Est-il possible d’investir avec un petit apport ?
Oui, avec un apport de 20-30%, le reste étant financé par crédit.

SWIMMOBILIER optimise votre structure de financement pour maximiser l’effet de levier.

Combien de temps pour rentabiliser un investissement locatif ?
En moyenne 12-18 ans pour un remboursement complet du crédit par les loyers.

Mais la création de valeur (plus-value) débute immédiatement.

Faut-il créer une société pour investir ?
Cela dépend de votre situation et de vos objectifs.

SWIMMOBILIER analyse votre cas et recommande la structure optimale (personne physique, SCI, SARL…).

Comment se passe la gestion à distance pour les non-résidents ?
SWIMMOBILIER propose une gestion déléguée 100% clé en main : recherche locataires, encaissement loyers, entretien, travaux, reporting, virement des revenus nets.

Quels sont les frais d’acquisition au Maroc ?
Environ 5-6% du prix : frais de notaire (2,5%), droits d’enregistrement (2,5%), frais d’agence (2-3%).

SWIMMOBILIER fournit une simulation détaillée.

La fiscalité est-elle avantageuse au Maroc ?
Oui, notamment avec les conventions de non double imposition.

L’abattement de 40% sur les revenus fonciers et l’exonération de plus-value après 6-8 ans sont attractifs.

Peut-on obtenir un crédit immobilier en tant qu’étranger ?
Oui, de nombreuses banques marocaines financent les non-résidents, généralement avec un apport de 30-40%.

SWIMMOBILIER facilite l’obtention du financement.

Combien de temps prend une acquisition ?
En moyenne 2 à 4 mois du compromis à l’acte authentique, selon la complexité du dossier et l’obtention du crédit.

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Contactez SWIMMOBILIER – Votre Partenaire Développement des Affaires

Bureau Principal Marrakech :
25 Rue Sourya Quartier Guéliz, Marrakech

Horaires :
Lundi – Vendredi : 9h00 – 18h00
Samedi : 9h00 – 13h00
Rendez-vous en dehors des horaires : sur demande

Contact :
Téléphone : +212 661 420 685
WhatsApp Business : 212661420685
Email :contact@swimmobilier.com

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SWIMMOBILIER – Excellence en Développement des Affaires Immobilières

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